家賃滞納による立ち退きや裁判を防ぎ、返済を減額する方法

投稿日:2018年6月1日 更新日:

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この記事では、家賃滞納による立ち退きや裁判を防ぎ、返済を減額する方法について解説します。家賃を滞納し、大家さんや家賃保証会社から取り立てを受けてお困りの方は、ぜひお読みください。

★こんな人に役立つ内容です

家賃を滞納しており、クレジットカード、奨学金、カードローンなどの返済でも困っている人

「家賃をずっと滞納していて督促を受けている」「家賃以外には滞納はないが、クレジットカードや各種ローン等の返済も残っている」という人

家賃滞納は“借金”と同じ!借金減額の手続き=債務整理が活用できる可能性アリ

それでは早速、家賃滞納を解消し、取り立てをストップする方法を解説していきます。
夜逃げや踏み倒しではなく、法律で認められた、適切な方法です。

家賃滞納は、“借金が返せない”のと同じ

家賃滞納で取り立てを受けている場合、これは“借金が返せないのと同じ状態”となります。

私たちが「家賃」と呼んでいるものは、法律(民法)に基づいて言えば、「定期給付債権」となります。私たち“取り立てを受ける側(支払う側)”から見れば、これは“債務”ということになります。

借金のことを「債務」、借金を抱えている人のことを「債務者」と呼ぶことは、ご存知の方も多いと思います。
これと同じように、家賃が返せないのも「債務」となるのです。

借金が返せない場合の手続き=債務整理が、家賃滞納の解決にも応用できる

さて、家賃が返せないのは、借金が返せないのと、法律上はほとんど同じです。
(※厳密に言えば、債務の性質が少し違うので、手続きによっては適用される条文が異なります。ですがここでは、大まかに同じと考えて問題ありません)

つまり、“借金解決の手続き=債務整理”で、家賃滞納も解消が期待できる事になります。

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取り立ての最短即日ストップ
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といった効果が期待できるでしょう。

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家賃滞納は解決しないと強制退去(立ち退き)になるの?

家賃を滞納していると、もっとも心配なのが「立ち退き(強制退去)」です。
督促状や催告書に、「払わない場合は裁判を起こす」「強制退去になる」といったことも書かれているかと思います。

「本当に立ち退きになるの?」
「居住権があるから大丈夫ではないの?」

と心配になる方も多いでしょう。
ですので、まずはこの「立ち退き(強制退去)」について解説していきます。

「居住権」という権利は実在しない…滞納が続けば裁判・立ち退きに

家賃トラブルについて、多くの方が誤解している問題があります。
それが、いわゆる“居住権”

「居住権があるから、家賃を滞納しても、そう簡単には強制退去にならない」

という話を、聞いたことのある方も多いでしょう。
ですが実は、日本の法律では、“居住権”という名前の権利は実在していません。
しいて言えば、憲法第十三条(幸福追求権)憲法第二十五条(生存権)からの応用として、あるいは借地借家法に基づく“賃借権”などの考え方があります。ですが、「居住権」という法律上の定義は無いわけです。

ですので、いくら「居住権」を主張したところで、それが「家賃を滞納したまま住み続ける権利」と認められるわけではありません。

家賃滞納は、“大家さんの権利の侵害”でもあります。現実に、家賃滞納で“強制退去”となった裁判例も数多くあります。

ですので、物件明け渡し訴訟(裁判)を起される前に、家賃滞納を解消することが必要不可欠です。

債務整理をした場合は、立ち退きにならないの?

それでは、「家賃滞納の解消に、債務整理を活用した場合」はどうでしょうか?

一部のインターネット上では、「債務整理をすると賃貸アパートやマンションを強制退去になる」といった、“誤解を招きかねない”表現がされています。

ですが現実には、必ずしも追い出されるとは限りません。

債務整理により経済状況が改善され、今後の家賃支払いが安定するため。

債務整理により、滞納家賃の分割払いが実現する可能性もあるため。

家賃保証会社の代位弁済によって、そもそも大家さんに実質的な損害が発生していない事もあるため。

債務整理に強い弁護士・司法書士なら、優れた交渉により、大家さん(管理会社、家賃保証会社も含む)も「強制退去させない」という判断をするため。

このように、債務整理をしたからといって、必ずしも立ち退きになるとは限りません。立ち退きにならずに済む可能性も、いくつもあります。

★滞納家賃以外の債務“だけ”整理する方法も

債務整理の応用術として、「任意整理」を活用する方法もあります。

任意整理は、“整理(減額)する債務を選べる”特徴があります。
そのため、「滞納している家賃は任意整理の対象から外し、クレジットカードや奨学金など、他の債務だけを整理(減額)する」という事も可能です。

この場合も、退去を求められる可能性は低くなるでしょう。
こうした方法は、家賃滞納よりも、他の債務のほうが負担が大きい場合、特に有効な解決策と考えられます。

いろいろな可能性があるので、まずは専門家の診断を

「債務整理をすると、賃貸住宅から立ち退きになる」

こうした説明がインターネット上にはたくさんありますが、現実は異なります。

実際には、人それぞれの状況によって、「強制退去になるか」どうかも大きく違ってきます。アパートや借家の滞納家賃を債務整理の対象にして減額しても、退去にならない可能性も、十分にあり得るでしょう。
というのも、家賃や賃貸借契約についての社会の仕組みの解釈は、非常に難解で複雑になっているからです。

たとえば、家賃保証会社による代位弁済(滞納家賃の肩代わり)が発生していれば、家賃滞納は実質的には、“家賃保証会社に対する債務”となります。

「家賃保証会社は、賃借人に対して居室からの退去、明渡しを求めることができる立場にあるわけではない」
(東京地判平成24年9月7日)

…と判例が出ていますが、だからといって強制退去にならないとは限りません。家賃保証会社が大家さんや不動産管理会社に働きかけ、物件明け渡し訴訟を起こす場合もあるからです。

他にも、債権回収会社や法律事務所などに債権が移動しているかどうか…等によっても、判断は変わってくるでしょう。

このように、賃貸契約にまつわる社会の仕組みは、非常に複雑になっています。専門家の間でも意見がわかれる部分もあります。

裁判官でも判断に迷うような問題ですから、とても自分一人で判断はできません。

ですので、家賃滞納の解決は、法律に詳しい詳しい弁護士・司法書士に相談することが、非常に重要となります。

★弁護士・司法書士への相談が難しい場合、無料の返済減額診断を

ご説明した通り、家賃滞納、そして家賃保証会社とのトラブルは、さまざまな権利関係が入り組んでいるため、個人で対処するのは非常に困難です。
しかし、かといって弁護士・司法書士に相談するのも、すぐには難しい人も多いでしょう。

そこで、まず解決の第一歩として、先ほどの減額診断を活用してみましょう。
「本当に家賃滞納を減額できるのか」が確認できるだけでも、大きな前進になります。

また、希望すれば詳しい診断結果を弁護士・司法書士に教えてもらえるので、そのまま債務整理の手続きに進むこともできます。(もちろん、減額診断のみの利用も可能です)

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家賃滞納が原因でブラックリストになる?

家賃滞納について、もう一つ気がかりなのが“ブラックリスト”です。

「家賃を滞納すると、ブラックリストに載ってしまうのか?」

この疑問にお答えしていきます。

結論から言えば、“ブラックになる場合もある”と言えます。
家賃保証会社や管理会社などが、個人信用情報機関に加盟している場合です。(※個人信用情報機関は、CIC、JICC、全銀協があります)

少なくとも、以下の企業の家賃保証を利用している場合は、家賃滞納の事実が個人信用情報機関に記録され、いわゆるブラックリストになると考えて良いでしょう。

この他の場合でも、家賃滞納でブラックリストになる事はあり得るでしょう。

滞納を解消しないと、いつまでもブラックリスト

滞納を解消しないと、いつまで経っても信用ブラックの状態が続いてしまいます。

信用ブラック状態では、ローンを組みたい、クレジットカードを作りたい…といった時だけでなく、携帯電話の機種変更などでも、困った事態になってしまいます。また、「新しく別のアパートを借りよう」という時も、入居審査に通らず、契約が難しくなります。

一方、債務整理を活用して滞納家賃をはじめ様々な借金問題を総合的に解消できれば、ブラックリスト解除のめどが立ちます。極端な例を言えば、何千万円もの借金を自己破産でゼロにした人ですら、5~7年ほどたてばブラックリストは解除されます。

家賃滞納は、督促を無視すると裁判になる?

家賃の滞納が続いていると、督促状、催告書、法的手続き予告通知といった郵便を受け取るでしょう。こうした通知書には、「裁判になる」「訴訟提起する」といった事も書いてあるはずです。

家賃滞納で、本当に裁判になるのでしょうか?

「訴訟費用だって掛かるから、相手もそう簡単に裁判は起こさないはず」

…という意見もあるようですが、残念ながら、これは正確とは言えません。なぜなら、家賃滞納は、大家さん(家賃保証会社、管理会社)にとっては“死活問題”だからです。

大家さんにとっては、滞納が続けば続くほど、「タダで住ませ続ける」ことになり、どんどん損害が膨れ上がってしまいます。

「このまま損害が膨らみ続けるなら、早いうちに裁判を起こして、強制退去させよう」

という判断も十分にあり得ます。

強制退去は、裁判所の命令が無いと実行できません。
そのため、「物件明け渡し訴訟」を起こされる事となるでしょう。

また、物件明け渡し訴訟に加えて、滞納家賃の支払いを求める裁判も起こされ、差し押さえ(強制執行)を受けてしまう恐れも十分にあります。
強制執行になれば、預貯金や勤務先から支払われる給料、返還される予定の敷金も差し押さえられる恐れがあります。

家賃滞納で、裁判はいつ起される?「信頼関係破壊の法理」とは

家賃滞納による裁判は、早い場合、“滞納3か月”程度で起されるのが通常です。この3か月という期間には、根拠があります。

まず、家賃滞納による立ち退き(強制退去)や、期限の利益の喪失(一括返済催告)の判断は、「信頼関係が破綻した」と認められるかどうかが重要になります。これを「信頼関係破壊の法理(信頼関係破壊理論)」と言い、最高裁判決(昭和27年4月25日)等で判例が示されています。

これによると、一般的に、滞納3か月で、信頼関係が破綻したとされ、強制退去や期限の利益喪失による一括返済催告などが認められる事になります。

そのため、家賃滞納は3か月以内に解決を図らないと、裁判・立ち退き・一返済の請求などが行われるのが一般的です。

すでに3か月を超えている場合は、“いつ裁判になってもおかしくない”状態だと言って良いでしょう。

滞納家賃を分割で払いたい場合どうすればいい?

家賃を滞納してしまい、「滞納分を分割にして欲しい」と考える方も多いようです。
この場合も、“債務整理”を活用できる可能性があります。

債務整理の手続きの一つとして、「滞納を分割払いにする」といった解決方法もあるためです。

《分割払いにできる債務整理の種類》
任意整理 残債を“分割払い”にし、月々の負担を少なくする。また、遅延損害金や利息のカットも行える。
個人再生 残債を5分の1程度にカットし、残りを分割払いとする。

この他に「自己破産」もありますが、自己破産は債務を全て免除する(=借金や滞納をゼロ円にする)手続きなので、分割払いにはなりません。分割する債務そのものが無くなるからですね。
こうした債務整理は、決して踏み倒しではありません。国の定めた、正式な手続きです。ですので、任意整理で分割払いにする等、大家さんとの信頼関係を損なわない解決方法も選択できます。

家賃滞納を債務整理すると、連帯保証人には迷惑が掛かる?

賃貸契約では、連帯保証人をつけている方も多くなっています。
家賃滞納を債務整理すると、連帯保証人にはどんな影響が出るのでしょうか?

この答えは「契約次第」「債務整理の方法次第」と言えます。
契約書の決まりだけでなく、民法などの法律も大きく影響してくる問題です。また、人それぞれの事情によっても異なるでしょう。

そのため、弁護士や司法書士といった、法律の専門家に診断してもらう必要があります。

★家賃保証会社で「保証人ナシ」の契約なら、迷惑をかける心配ナシ

家賃滞納の場合、連帯保証人への影響は、あまり心配しなくて良いケースもあります。
たとえば、「保証人ナシ」のプランや契約なら、そもそも連帯保証人も保証人もいない(=家賃保証会社が、保証人の役割になっている)からです。
また、賃貸契約では連帯保証人がついているものの、家賃保証会社との契約では連帯保証人がついていない…といったケース等、いろいろな可能性が考えられます。

とはいえ具体的には、契約と法律の条文、判例などを照らし合わせて、個別に診断してもらう必要があります。

連帯保証人への影響が心配な場合、先ほどの返済減額診断を活用し、「詳細な診断結果を送る」機能で質問してみましょう。

「連帯保証人がついており、迷惑をかけないか心配です」
「実家の父が連帯保証人になっているのですが、どうなるでしょうか?」

…など、質問を添えて、専門家に詳しい診断結果をもらうこともできます。

どんな場合でも、「解決できない」という事はまず無いので、希望を持って減額診断を活用してみましょう!

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脚注、参考資料

 

-家賃滞納

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