住宅債権管理回収機構から督促、任意売却・競売を迫られたときの解決方法

投稿日:2016年6月21日 更新日:

★この記事を読んでわかること
  • 住宅債権管理回収機構や、住宅金融支援機構から督促を受けたり、「任意売却のおすすめ」等の郵便を受け取った場合の対処方法とは?
  • 任意売却でも競売になった場合も、どちらも家を手放して借金だけが残る結果になりがち。
  • 債務整理による返済の減額、時効援用による返済義務の消滅など、他の解決方法も検討したほうが良い。

この記事では、住宅債権管理回収機構から督促を受けている方や、「任意売却のおすすめ」等を受け取っている方のために、解決に役立つ情報をお届けしていきます。

住宅金融支援機構を利用してローンを組み、返済が滞ると、次のような督促が届くようです。

  • 催告状
  • ご入金依頼書
  • 任意売却のおすすめ
  • 競売予告通知

こうした督促などは、住宅債権管理回収機構のほか、「住宅金融支援機構」からも届いたり、両者の連名で届く場合もあるようです。どちらの場合も、失敗しないために知っておきたいポイント等が共通するので、この記事で一緒に取り扱っていきます。

★住宅債権管理回収機構からの督促を受けて、「もう時効では?」と思っている方へ

住宅債権管理回収機構から、住宅ローン滞納などの督促を受けて、「もう私は時効じゃないの?」と考えている人も多いようです。

確かに、借金などの返済には時効があります。
ですが、時効かどうかの判断は、単に「何年も経っているから」というだけではできません。なので、弁護士や司法書士など、法律に詳しい専門家に、無料相談で聞いてみるほうが良いでしょう。

時効でない場合も、債務整理(自己破産、個人再生など)で、返済を減額したり、免除できる可能性もあります。

この記事では、「時効だった場合」「時効でなかった場合」どちらの場合について、解説を行っていきます。詳しくは記事の後半でご紹介していきます。

住宅債権管理回収機構から督促や「任意売却のおすすめ」等の郵便が

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)を利用して住宅ローン等を組み、返済を滞納していると、「住宅金融支援機構」のほか「住宅債権管理回収機構」から督促が届きます。
両方の連名で、「任意売却のおすすめ」などの郵便が届くこともあるようです。

「期限の利益喪失による一括返済」で、返済はほぼ困難に

ほとんどの人にとって、「住宅債権管理回収機構」や「住宅金融支援機構」からの督促は、応じるのが難しい状態になっていると思われます。
というのも、督促のかなり早い段階(およそ滞納3か月ほど)で、“期限の利益喪失による一括返済の催告”が生じていると考えられるためです。

ときに何千万円にもなる住宅ローン残債を、“すべて一括で返済するように”という督促です。ほとんどの方は、これに応じるのは難しいはずです。

「任意売却のおすすめ」が届く…任意売却とは?どういう意味?

「一括返済なんて、とてもできない」
と困っているところに届くのが、『任意売却のおすすめ』といった郵便でしょう。

ただ、任意売却といわれても、ピンと来ない方も多いかと思います。
簡単に言えば、“ローンを払いきっていない不動産を、売却する手続き”です。一言にまとめれば、「任意売却で家を売って、そのお金でローンの残りを返済しませんか?」ということです。

任意売却をしないと競売にかけられる…競売とは?

一方、任意売却に応じないと、今度は「強制執行で所有権を差し押さえて、競売にかける」と言われるようです。
これも簡単に言えば、「裁判所に訴えて、司法の権力で強制的に物件を取り上げて、競売で売ってしまいますよ」という事です。

“裁判所に訴えて”といっても、この場合、裁判などの手続きは経ないと考えられます。“担保権の実行”により、すみやかに所有権が差押えられ、競売にかけられてしまうでしょう。

任意売却か競売か…どちらを選べば借金が無くなるの?

それでは、任意売却と競売と、どちらを選べば借金が無くなるのでしょうか。
答えは、「どちらの場合も、借金は無くならない可能性が高い」となります。

任意売却も競売も、どちらも「問題の物件を売って、そのお金を返済に充てる」という部分は共通しています。任意売却のほうが競売よりも高く売れるとは言われていますが、それでもローン残債を相殺しきれるほどの金額で売れるとは限りません。

中古住宅の相場になる
任意売却や競売による売却なので、“ワケあり物件”に思われる

つまり、「中古のワケあり物件」になるわけです。住宅ローンの残りを満たすほどの金額で売れるとは、ほとんど期待できないでしょう。

なので、任意売却でも競売でも、“家を売った後に、多額の借金だけ残る(オーバーローン)”となりがちです。

任意売却や競売後に残った借金は、住宅債権管理回収機構に延々と払い続ける事に…

「せっかくの家を手放して、あとには多額の借金だけが残る」

任意売却を選んでも、競売になっても、どちらの場合もこうなってしまう危険があります。残った借金については、分割払いが認められる事もあるようです。

ただこれは、言い換えれば“何年も延々と、借金だけ返し続ける”という事にもなりかねません。任意売却や競売で所有権を手放し、“自分が住むこともできない家”の借金を、細々と払っていくわけです。

すでにこのような状態になってしまい、困っている方もいるかと思います。
いったい、どうすれば良いのでしょうか?

★解決方法を法律の専門家に相談してみましょう!

任意売却か競売か…と先ほど書きましたが、実は、それ以外にも『債務整理』で住宅ローン返済滞納を解決する方法があります。

たとえば…

自己破産した場合は返済が原則として全額免除される。
個人再生でも、5分の1~10分の1と、大幅な返済減額が期待できる。
時効援用が可能であれば、大きなデメリットもなく、返済義務を消滅できる。

さらに、こうした解決方法には、いろいろな応用もあります。
「住宅ローン以外の借金を債務整理して、家を手放さずに解決する」といった可能性もあるでしょう。

ただ、どんな解決方法が使えるのかは、人によって違いがあります。

「任意売却をする前なのか」「競売にかけられる前なのか」
「任意売却や競売をした後、オーバーローンで残った返済で悩んでいるのか」

といった、人それぞれの事情の違いによっても、解決方法は異なってくるでしょう。
ですが、どんな場合でも、解決方法が全くない…という事はありません。

「どうすれば、もっと返済が楽になれるのか」
「住宅ローンを終わりにできるのか」

…など、債務整理や時効援用に詳しい弁護士・司法書士に、無料相談してみましょう。

住宅ローン返済の悩みを無料相談できる弁護士・司法書士の窓口をまとめました

 

住宅債権管理回収機構への返済は時効で踏み倒せる?

「住宅債権管理回収機構への返済は、時効になれば払わなくて済む」といった話も、興味をお持ちの方が多いようです。もう少し正確に言えば、民法の“債務の消滅時効の援用”という仕組みを用いた方法です。

住宅ローンの時効は何年?

借金などの返済には時効があります。
最終返済から一定年数が経ったのち、『消滅時効の援用』の手続きを行うことで、返済義務を消滅させることが可能です。

では、住宅債権管理回収機構への返済は、何年で時効か…というと、実は判断が非常に複雑です。

・もとの借入先が住宅金融支援機構の場合・・・最終返済から10年
・もとの借入先が銀行の場合・・・最終返済から5年
・もとの借入先が信用金庫の場合・・・最終返済から5年の場合もあれば、10年の場合もある(※最高裁昭和63年10月18日判決ほか)

他にも事情により、同じ住宅ローンでも、時効が10 年の場合もあれば、5年の場合もあります。法律の決まりだけでなく、過去の判例(過去の裁判の判決)にも左右されます。

そのため、住宅ローンが何年で時効になるのかを、一般人が自分で判断するのは困難です。自分で判断する前に、時効援用に強い弁護士や司法書士に相談したほうが良いでしょう。

まだ時効になっていない場合も、債務整理で返済を減額・免除

「まだ最後の返済から何年も経っていない」
「時効になっているかわからない」

…など、時効援用が難しい場合も、『債務整理』による返済の減額や免除が行える可能性があります。
債務整理には、任意整理、個人再生、自己破産といった手続きがあります。

任意整理

今後の利息や遅延損害金などをカットし、残りを分割返済とする手続きです。交渉で減額や返済計画が決まるので、任意整理に強い弁護士・司法書士に依頼するほうが良いでしょう。利息や遅延損害金だけでなく、元金も減額できることもあります。

個人再生

元金を5分の1程度~最大10分の1程度に減額し、残りを分割返済とする手続きです。個人再生には「住宅資金特別条項」という特殊な方法もあります。住宅ローン以外の借金を整理して生活を立て直し、住宅ローンを返済できる生活を取り戻すことで、家を手放さずに解決できる場合もあるでしょう。

自己破産

原則的に、全ての返済が免除されます。
自己破産にはマイナスの印象もあるようですが、実際には、人生を台無しにするような手続きではありません。一定期間(7年ほど)経てば、個人信用情報も回復して、またローンも組めるようになります。また、戸籍に傷がついたり、家族に不名誉を与えてしまったり…という心配もありません。


こうした手続きについても、まずは弁護士や司法書士に相談してみるほうが良いでしょう。

このように、住宅ローンの解決方法「任意売却」や「競売」だけではありません。『債務整理』を活用することで、もっと良い解決を図れる場合もあります。自分にぴったりの方法で解決するためにも、弁護士や司法書士への相談がまずは大切です。

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