住宅ローン滞納で「代位弁済通知」が届いた住宅を任意売却できる?

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★この記事を読んでわかること
(約3分で読めます)
  • 住宅ローンが払えず、「代位弁済通知」が届いた…今からでも任意売却はできる?
  • 「代位弁済通知」とは?このまま放置すると競売に…回避する方法とは?
  • 今から任意売却を成功させるために、重要な2つのコツとは?

この記事では、住宅ローンの滞納で「代位弁済通知」が届いた後でも、任意売却ができるのかを解説していきます。

任意売却は、住宅ローン返済中の家を売って、その代金でローンを返す手続きです。

競売よりも高く売れる
条件の良い引越先を見つけてもらいやすい
引っ越し費用も準備してもらえる
個人情報を秘密にできる

といったメリットがあります。

通常、ローンが残っている家には“抵当権”がついているため、自由に売ることはできません。そのため、任意売却業者が仲介に入り、債権者と交渉して抵当権を解除してもらい、ローン返済のために家を売るのが、任意売却です。

つまり、任意売却には“債権者との交渉”が必要となるわけです。
では、「代位弁済通知」が届いた後でも、債権者は任意売却の交渉に応じてくれるのでしょうか?

こうした疑問について、お答えしていきます。

住宅ローンの滞納による「代位弁済通知」とは

まずは、現状を理解するところから始めましょう。

今、お手元に、保証会社からの「代位弁済通知」や「求償債務弁済請求書」が届いていると思います。
書類の名前や書き方など、細かい部分は違いがあると思いますが、「代位弁済」について書かれているでしょう。


いろいろな事が書いてありますが、内容を簡単にまとめると、「契約に基づき、保証会社が代位弁済を行った」という通知です。

“保証会社が、あなたの滞納した住宅ローンを、一時的に立替払いをした”という事になります。(厳密には少し違うのですが、今回はわかりやすい解説でお届けしていきます。)

あくまで“立替払い”ですから、あなたの住宅ローンが無くなったわけでも、減ったわけでもありません。単純に、「お金を払う相手が、保証会社に変わった」という話です。

抵当権も保証会社に引き継がれる

代位弁済に伴い、抵当権も保証会社に引き継がれるのが通常です。代位弁済を行った保証人(保証会社)は、原債権者と同等の権利を持つとされるためです。
つまり、“このままでは競売になってしまう”という危険性も、引き続き変わりません。

“ブラックリスト”になったと考えられる

保証会社が代位弁済を行うと、そのことが個人信用情報機関に登録されます。
つまり、「代位弁済通知」が届いた(=代位弁済がされた)…という事は、あなたの信用情報はすでにブラックリストになってしまった事を意味します。

このまま滞納が解消できなければ、延々とブラック状態が続きます。ブラックリストを解除するためにも、住宅ローンの滞納を解消する必要があるわけです。

このまま任意売却しないとどうなる?「代位弁済通知」が届いた後

それでは、このまま任意売却をせずに、問題を放置しておくと、どうなってしまうのでしょうか?

住宅ローンの滞納の流れと、任意売却できるかどうかを、簡単に表で見てみましょう。

「代位弁済通知」が届いた後の流れとしては、まず裁判所から「競売開始決定通知」が届き、競売の手続きが始まります。
その後、「現況調査の通知」が届き、競売価格の査定のため、裁判所の執行官が家にやってきます。また、競売情報の公示のため、個人情報が公開されてしまいます。

こうした手続きを経て、「期間入札」が開始され、開札日に落札者が決まって、家が強制的に売られてしまいます。その後は強制退去(立ち退き)となり、住み家を失ってしまう事になります。

こうした流れを食い止めるためには、任意売却に早めに着手することが必要です。

《任意売却をせず、競売が進んでしまうと…》

  • すぐに住所などの個人情報が公開される
  • 競売で落札され、強制的に立ち退きになる
  • 競売では二束三文で家を売られてしまい、多額のローンが残ってしまう
  • 立ち退き後の生活は、何の保証もない
  • 最悪の場合、ホームレスになってしまう

《今からでも任意売却をすぐに始めると…》

  • 個人情報の公開を防げる
  • 強制的な立ち退きを回避できる
  • 「リースバック」が成立すれば、引っ越しもせずに済む
  • 競売よりも高く家が売れ、住宅ローンを大幅に減らせる
  • 立ち退き後の生活費や引っ越し費用も、売却代金から受け取れる場合がある(生活準備金)
  • 平穏な暮らしや、仕事・子どもの学校生活などを守りながら、住宅ローンの問題を解消できる

今からでも任意売却は間に合う!早めの着手が成功のカギ!

「代位弁済通知」が届いた後でも、任意売却を行うことは可能です。ただし、ここまで事態が進行してしまっているため、絶対に上手くいくとは言い切れません。この状況で任意売却を成功させるためには、次の2つのポイントがカギになります。

弁護士と提携している、任意売却の専門業者を選ぶこと
すぐにでも相談をはじめて、任意売却に着手すること

この2点です。理由を解説していきます。

弁護士と提携している、任意売却の専門業者を選ぶことの重要性

まず、任意売却は非常に難しい手続きなので、専門の業者に依頼する必要があります。ただ任意売却専門業者といってもピンからキリまでいろいろあり、中には悪質な業者もあるため、注意が必要です。

そこで推奨したいのが、「弁護士と提携している任意売却業者」です。
特に「代位弁済通知」が届いた後の場合、今後の法的措置(競売など)を阻止して交渉を取りまとめる必要があるため、法律の専門家である弁護士の力が重要になります。

通常の任意売却専門業者は、不動産取引のプロではありますが、法律のプロではありません。また、通常の弁護士は法律の専門家ですが、不動産取引には詳しくない事も多いでしょう。

「不動産のプロ」と「法律の専門家」、両方の力が必要になるため、“弁護士と提携した、任意売却専門業者”を選ぶ必要があるわけです。

すぐにでも無料相談をはじめる重要性

もう一つのポイントは、とにかく“早く”始めることです。
「代位弁済通知」が届いた…という段階は、任意売却に手遅れという事ではありませんが、だからといって時間に余裕があるわけでもありません。

特に、

リースバックで、任意売却後も今の家に住み続けたい
条件の良い引越先を見つけてもらいたい
固定資産税の滞納がある
引っ越しをする場合も、その後の資金を家の売却代金から受け取りたい
職場への通勤や子供の通学なども考えて、条件に合った任意売却を行いたい

…といった希望がある場合、交渉に時間が掛かることも考えられます。
そのため、良い条件で任意売却を成立させるためにも、早めの着手が重要となります。

また逆に、あまり着手が遅くなりすぎると、債権者が競売の手続きをどんどん進めてしまい、その分こちらに不利になっていきます。早めに着手しなければ、時間が経てば経つほど、厳しい状況に追い込まれてしまいます。

こうした点を踏まえても、今すぐにでも任意売却を始める必要があります。

★今すぐ無料で任意売却の相談ができる、おすすめの専門業者

次のページで、すぐに任意売却の無料相談ができる、おすすめの専門業者をまとめています。まずは相談だけでも利用してみましょう。

任意売却を無料相談できるおすすめの専門業者

 

 

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