住宅ローンの滞納で「期限の利益の喪失通知」が来ても任意売却できる?

投稿日:

★この記事を読んでわかること
(約4分で読めます)
  • 住宅ローンが払えない…「期限の利益の喪失通知」が届いた後でも、任意売却はできる?
  • 「期限の利益の喪失」とは?一括返済を請求されたけれど払えない…本当に競売になる?
  • 競売開始決定通知が届く前に任意売却を!今からの任意売却で失敗しないコツとは?

この記事では、住宅ローンの滞納で「期限の利益の喪失通知」が届いた場合でも、任意売却ができるのかを解説していきます。

期限の利益の喪失通知が届くと、“住宅ローンの残りを、遅延損害金も含めて、一括で払ってください”と言われることになります。ですが、何千万円、何百万円もの金額になる住宅ローン残債と遅延損害金を、一括で払えるわけがありません。

しかし、「払えるわけがないから」と放置しておくと、競売などの法的手続きが進められてしまいます。その結果、強制退去となり、借金を抱えたまま路頭に迷ってしまう恐れすらあります。

こうした最悪の事態を回避するためにも、“任意売却”という解決方法があります。ただ、任意売却にはタイムリミットがあり、着手が遅すぎると間に合わなくなります。

それでは、「期限の利益の喪失通知」が届いてからでも、任意売却は間に合うのでしょうか?そして、競売を回避できるのでしょうか?こうした問題について、解説していきます。

「期限の利益の喪失通知」とは

まず、「期限の利益の喪失通知」とは何か、解説していきます。
「期限の利益」という馴染みのない言葉だけに、「どういうこと?」と思ってしまう方も多いのではないでしょうか。

期限の利益とは、一口にまとめれば「分割返済」のことです。
より詳しく言えば、“期限が来るまで、債務の履行義務が無く、また履行を求められない、債務者の利益”となりますが、現実的には「分割返済のこと」だと考えて良いでしょう。

したがって、「期限の利益の喪失」とは、これまでは「分割で、毎月の返済日に少しずつ返していけば良いですよ」という形だった住宅ローンが、「今すぐ一括で全額払いなさい」となることを意味します。

「期限の利益の喪失通知書」の文面と書式

住宅ローンの「期限の利益の喪失通知」は、次のような書類になります。


いろいろと難しい文章が書いてありますが、要点をまとめると、次のような内容になります。

滞納しているので、「期限の利益の喪失」が生じた
期日までに残債を一括返済するように
一括返済されない場合、競売などの法的措置になる

という事です。
なお、この「期限の利益の喪失」が生じると、一括返済の支払い期日も、当月中~30日後など、かなり早いタイミングで指定されるのが通常です。そのため、「今月中に残債を一括で払わないと競売になる」といった状況に追い込まれてしまいます。

話し合いでは解決できない?相手(債権者)の狙いとは

ここで少し意識しておきたいのが、相手(債権者)の意図や狙いです。「期限の利益の喪失通知書」を送ってくる段階では、相手はどのような考えを持っているのか…という事です。

この段階では、相手側は「普通に取り立てを行うより、競売に掛けたほうが良い」という風にとらえている可能性が高くなります。

感覚的に言えば、あなたは「お金を借りてくれたお客様」ではなく、「悪質な滞納者」「不良債権」と見られているという事です。通知書の文面こそ丁寧ですが、あなたは通常のお客様ではなく、「厳しい債権回収の対象になった」という事を、まず意識する必要があります。

ですので、相手側に連絡をして、話し合いやお願いをしても、何も聞き入れてもらえないでしょう。

もしも任意売却しないと、本当に競売になる?

「期限の利益の喪失通知」には、“このままだと競売になる”といった内容も書かれています。これは本当でしょうか?

「そう簡単に法的手続きには踏み切らないはず…」と考える人もいるかもしれませんが、実際には、何もしなければ、ほぼ確実に競売に進んでいきます。

というのも、住宅ローンには“抵当権”が契約でつけられています。これがあるため、債権者は、裁判を起こさずに差し押さえ(強制執行)に移行できます。つまり、手間や費用のかかる裁判を省略して、一気に家を差押え、競売にかけることが可能なのです。

そのため、任意売却をせず、何も対策を講じないと、あっという間に競売に掛けられてしまうでしょう。

《任意売却をせず、競売が進んでしまうと…》

  • すぐに住所などの個人情報が公開される
  • 競売で落札され、強制的に立ち退きになる
  • 競売では二束三文で家を売られてしまい、多額のローンが残ってしまう
  • 立ち退き後の生活は、何の保証もない
  • 最悪の場合、ホームレスになってしまう

《今からでも任意売却をすぐに始めると…》

  • 個人情報の公開を防げる
  • 強制的な立ち退きを回避できる
  • 「リースバック」が成立すれば、引っ越しもせずに済む
  • 競売よりも高く家が売れ、住宅ローンを大幅に減らせる
  • 立ち退き後の生活費や引っ越し費用も、売却代金から受け取れる場合がある(生活準備金)
  • 平穏な暮らしや、仕事・子どもの学校生活などを守りながら、住宅ローンの問題を解消できる

このまま任意売却を行わず、時間が経ってしまうと、すぐに裁判所から「担保不動産の競売開始決定通知書」が届きます。そこから一か月もしないうちに、裁判所の執行官が現地調査にやって来るでしょう。また、競売物件情報として、住所などの個人情報も公開されてしまいます。
そして最後は、競売で家が落札され、強制退去となってしまいます。

こうした事態を防ぐためにも、今からでもすぐに任意売却を始める必要があります。

「期限の利益の喪失通知」が届いてからでも、任意売却はできる?

それでは、「期限の利益の喪失通知」が届いてからでも、任意売却はできるのでしょうか?この答えは、“今すぐ始めれば、まだ間に合う可能性が高い”と言えます。

「競売開始決定通知」が裁判所から届く前に、任意売却を始めるほうが良い

任意売却は、時間との勝負です。
まず最初の勝負どころは、「競売開始決定通知」が裁判所から届く前に任意売却を始めることでしょう。

債権者がまだ競売の申し立てに踏み切っていないうちなら、任意売却の交渉も比較的スムーズになると考えられます。逆に、「競売開始決定通知」が届いてからの任意売却は、時間的に、かなり厳しいものがあるでしょう。

《任意売却は、いつまで間に合うのか》

最終的なタイムリミットは、「競売の開札日」となります。
ただ、開札日まで、まだ何か月もある…と油断してしまうと、後々で痛い目を見ることになりかねません。

なぜなら、開札日になる前に、任意売却を成立させる必要があるからです。

任意売却は、何か月も掛かる手続き

もう一つの重要なポイントは、「任意売却に掛かる時間」です。
任意売却は、決して今日・明日で完了するような、簡単なものではありません。

債権者との交渉、差押権者などとの利害調整、買受人を見つけること、価格の交渉…など、さまざまなステップがあります。そして、「何か月あれば話がまとまる」という保証はありません。

買受人がなかなか見つからず、ただ時間がだけが経ってしまい、競売の成立に間に合わなかった…そんな失敗も十分あり得る話です。

だからこそ、時間に余裕を持つためにも、今から任意売却をはじめる必要があります。

「期限の利益の喪失通知」が届いてからの任意売却で、失敗しないコツ

「期限の利益の喪失通知」が届いてからの任意売却は、失敗を避けるため重要なコツが2つあります。

実力があり、弁護士と提携している任意売却専門業者を選ぶこと
すぐに任意売却の無料相談を行うこと

弁護士と提携している任意売却専門業者を選ぶべき理由

「期限の利益の喪失通知」が届いてしまった以上、これは弁護士の力も必要になる事態です。

「期限の利益の喪失」が契約に基づくもので、民法、商法、債権法などの法律が関係するため
その後に控えている「競売」も、民事執行法という法律に基づく法的措置のため

…つまり、金融や不動産だけでなく、法的な専門性も必要な事態です。
そのため、弁護士と提携している任意売却専門業者を選ぶことが、重要になります。

すぐに任意売却の無料相談を行うべき理由

これは先ほどの繰り返しになりますが、「時間との勝負」が、もう始まっているからです。任意売却は、何か月も掛かる手続きです。一方、競売のタイムリミットは迫っています。

一分一秒でも余裕を作る必要があります。
だからこそ、今すぐに任意売却を始めることが大切です。

★まずは無料相談から!おすすめの任意売却専門業者

任意売却の第一歩として、まずは無料相談から始めてみましょう。
次のページで、おすすめの任意売却専門業者をまとめています。
こちらの情報も、ぜひ参考にお役立て下さい。

任意売却を無料相談できるおすすめの専門業者

 

 

-任意売却

Copyright© 【債務整理ジャーナル】借金が返せないときに役立つ債務整理情報サイト , 2019 All Rights Reserved.