任意売却のリースバックと個人再生の住宅ローン特則はどちらが良いのか?

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★この記事を読んでわかること
(約6分で読めます)
  • 住宅ローンが払えなくても、今の家に住み続けたい!
  • その方法は任意売却のリースバック?個人再生+住宅ローン特則?
  • 二つの方法の比較や、解決できた事例・体験談も。どちらを選ぶべき?
  • 任意整理など、他の方法も。自分で判断せず、専門家にまずは相談を!

今回は、「住宅ローンの返済に困っているが、今の家に住み続けたい」人に役立つ内容をお届けしていきます。

住宅ローンの返済を滞納してしまうと強制的に競売となり、家を売られて、退去させられてしまいます。この競売を回避して、「今の家に住み続ける」ためには、基本的には、住宅ローンを返済する必要があります。

とはいえ、住宅ローンの返済を滞納し、競売を予告されている状態では、“期限の利益の喪失”による一括返済を催告されているでしょう。
何千万円もの住宅ローン残債を、一括で払える人は、現実にはほとんどいません。

また、住宅ローンはなんとか頑張って返済しているが、その他の借金の返済が苦しいといった方もいらっしゃるでしょう。

そこで、「ローン返済の悩みを解消し、家に住み続ける方法」を検討することになります。

主な方法としては、2つあります。

任意売却+リースバック
個人再生+住宅ローン特則

この2つの方法は、どちらも「借金問題を解消し、家に住み続けられる方法」だと言えますが、実際には大きな違いのある手続きです。
それぞれの特徴などを、具体的に見ていきましょう。

任意売却も個人再生もしないと…?放置した場合の危険性

まず、具体的な説明に入る前に、このまま何もせず、時間を浪費してしまった場合の危険性も確認しておきましょう。

「ローンの悩みを解決し、今の家に住み続ける方法」として、

任意売却+リースバック
個人再生+住宅ローン特則

この2つがあるとご説明しました。
これらは、“自分から行動をして始めないと”、行うことはできません。どうしようか…と迷ったり、何も行動しないでいると、強制的に“競売”の手続きが進められてしまいます。

これは、現在、不動産の競売を迫られていないが、住宅ローンの返済に苦労している方にもあてはまります。何かのきっかけ、突然の出費などで住宅ローンの返済が滞納してしまうと競売へと進んでしまう恐れがあるからです。

競売が進むと、次のような事態が発生します。

競売物件情報として、住所などの個人情報が公開される
競売で落札され、強制的に立ち退きになる
二束三文で家を売られてしまい、多額のローンが残ってしまう
立ち退き後の生活は、何の保証もない
最悪の場合、ホームレスになってしまう

そのため、競売は何としても避ける必要があります。

自分で交渉するのは難しい

「任意売却」や「個人再生」といった手続きをせず、話し合いで何とかできないか…と思う人も多いのではないでしょうか。

ですが、話し合いや交渉での解決は、残念ながら難しいでしょう。

その理由は、債権者は、あなたと利害が対立する関係にあるという事です。
「少しでもたくさん、お金を払わせたい」と考えている相手に、話し合いや相談を持ち掛けても、良い結果にならないのは当然です。

なので、第三者の専門家の力を借りて、任意売却+リースバックや、個人再生+住宅ローン特則などの、手続きを進めていく必要があります。

任意売却+リースバックと、個人再生+住宅ローン特則の違い

それでは、具体的な解決策を見ていきましょう。
「今の家に住み続ける方法」として、

任意売却+リースバック
個人再生+住宅ローン特則

この2つを、まず簡単に比較してみます。
いろいろな特徴があるのですが、まずは、「家に住み続けられるか」「住宅ローンがどうなるのか」について比較してみましょう。

  任意売却
+リースバック
個人再生
+住宅ローン特則
主な効果 住宅ローンがまだある家を売り、その代金でローン残債を払う 住宅ローン以外の全ての借金を、5分の1~10分の1程度に減額する
家の権利 売却後、賃貸として住み続ける
(リースバック)
今まで通り住宅ローンを返済しながら住み続ける
引っ越しや
立ち退き
・強制立ち退きを回避できる
・引っ越しも不要
立ち退きも引っ越しも不要
住宅ローン ・大幅に減額される
・残債は無理の無い返済にする
住宅ローン以外の全ての借金を大幅に減額できる

このように、それぞれ効果が大きく異なります。
少し直感的にはわかりにくいので、具体的な事例で見ていきましょう。

事例1:住宅ローンを滞納して、競売を迫られている田中さん…任意売却で競売を回避

まず一つ目の事例は、住宅ローンの返済を滞納し、「担保不動産競売開始決定通知書」が裁判所から届いてしまった田中さんです。

田中さんはリストラで仕事を失い、家計が大変苦しい状態に陥ってしまいました。
他に大きな借金こそ無いものの、家計の出費に追われ、住宅ローンの返済は滞りがちに…。督促状、催告書が届いたものの、とても払いきれず、ついに競売を迫られる所まで至ってしまいました。

専門家に相談したところ、「すぐに任意売却を始めて、競売を回避し、住宅ローンを減らしましょう」との判断に。
結果、競売の開札日ギリギリに任意売却の成立が間に合い、競売を防ぐことができました。

また、任意売却の専門家のネットワークで、「リースバック」の買受人がスムーズに見つかったため、「今の家に住み続けたい」という田中さんの希望も叶えられました。

★この事例の解説

田中さんの事例では、「他の大きな借金が無かった」ことがまず、大きなポイントになります。他の債務が無いので、住宅ローンさえ解消できれば、生活を立て直せる見通しが立つのですね。
そのため、

競売を防ぐ
今の家に住み続ける
住宅ローンを解消して、生活を立て直す

この3つがポイントとなるため、「任意売却+リースバック」が適した解決策となりました。

リースバックの買受人がスムーズに見つかったのも、成功のポイントでしょう。リースバックとは、任意売却で売った家を、賃貸(借家)として借りて住み続ける方法です。これに応じてくれる買受人を見つけるのは、普通の不動産業者ではまず難しいでしょう。ですが、任意売却の専門家なら、独自の人脈ネットワーク等を駆使して、リースバックの買受人を見つけることも期待できます。

事例2:多重債務で、住宅ローンの返済も苦しい斎藤さん…個人再生で家を手放さずに解決

二つ目の事例は、借金苦に陥ってしまい、住宅ローンの返済も滞納してしまった斎藤さんです。

両親の介護と子どもの進学が重なり、月々の出費が急激に増えてしまった斎藤さん。カードローンやクレジットカード、教育ローンなども使って何とかやり繰りしていましたが、その結果、多重債務に。
毎月何件もの返済に追われて、気が付けば住宅ローンの返済も滞納してしまっていました。

「このままでは競売になってしまう」
「でも、他の借金の返済もあるし、それも止めたら差押えを受けてしまう」
「かといって、お金がとても足りず、すべて返済することはできない…」

文字通り、“首が回らない”状態に追い詰められてしまった斎藤さん。
わらをも掴む気持ちで、任意売却の専門家に無料相談を行いました。

すると専門家は、斎藤さんに意外なアドバイスをします。

「任意売却よりも、個人再生の住宅ローン特則を使ったほうが良いでしょう。こちらの提携弁護士にお任せ下さい。」

任意売却専門家の機転と、提携弁護士の実力で、「個人再生+住宅ローン特則」を適用することになりました。

その結果、斎藤さんは、家を手放さずに“住宅ローン以外の債務”を大幅に減額。
他の借金の返済が一気に軽くなったことで、住宅ローンも順調に返せるようになりました。

「個人再生+住宅ローン特則」は住宅ローンにはまったく手をつけない解決方法なので、家の権利も、今まで通り斎藤さんのものに。名実ともに「持ち家」に住み続けながら、生活を立て直すことに成功しました。

★この事例の解説

「住宅ローンが返せない」という悩みの正体が、実は住宅ローンではなく、“他の返済”だった…というケースです。

多重債務に陥っていた斎藤さんですが、実はご本人は、そのことに気が付いていませんでした。クレジットカードなど、“借金ではない”と思い込んでいた借金があったからです。多重債務という自覚が無かったため、「住宅ローンが問題だ」と思い込んでしまっていたのでしょう。

ですが専門家は、そんな斎藤さんの“悩みの正体=多重債務”を見抜き、「個人再生+住宅ローン特則」での解決をアドバイスします。

この手続きは、“住宅ローンは減額も免除もされないが、家を手放さなくて済む”のが特徴。そして、住宅ローン以外の債務を、5分の1~10分の1と、大幅に減額できます。

住宅ローン以外の返済が、悩みの正体だった
住宅ローン以外の借金さえ解決できれば、生活を立て直せる

斎藤さんは、こうした状況に陥っていたため、任意売却よりも個人再生+住宅ローン特則のほうが、適した解決方法だったのですね。

任意整理と個人再生の両方を組み合わせたり、応用する方法も

「任意売却+リースバック」そして「個人再生+住宅ローン特則」、二つの解決事例をご紹介しました。人それぞれの状況によって、どちらが適しているのかは、大きく異なることがわかります。

さらに、ご紹介しきれませんでしたが、「任意売却と債務整理を組み合わせる」といった方法もあります。
たとえば、任意売却でまず住宅ローンを解消し、残った債務を個人再生や自己破産で減額・免除する…という流れです。

このように、解決方法は決して一つではなく、ここでご紹介した以外にも、様々な方法があります。

任意整理という方法も

もう一つ、実は今までご紹介してこなかった解決方法もあります。
それは、「任意整理」という手続きを使うものです。

任意整理は、任意売却とも個人再生とも、まったく違う手続きです。簡単に言えば、「将来利息と遅延損害金をカットし、残りの元金のみを分割払いにする」ものです。

そして、任意整理には「整理する対象を自由に選べる」という特徴もあります。
そのため、“住宅ローン以外の借金で困っている”場合、個人再生や自己破産ではなく、この任意整理で“住宅ローン以外を解決”し、家はそのまま持ち続ける…といった事も可能になります。

任意整理は、個人再生よりも費用の負担などが少ないほか、官報に掲載されない等のメリットもあります。

この記事をお読みの方は、「今の家に住み続けるためには、任意売却か、個人再生か…」と、ご自身でお調べになって、お悩みの方も多いかと思います。
ですが実際には、この「任意整理」など、ほかの方法もあります。

そして、どの方法がご自身に適しているかは、専門家に判断してもらう必要があります。

自分の場合は任意売却?個人再生?自己診断は難しい

それでは、自分の場合は「任意売却+リースバック」「個人再生+住宅ローン特則」「その他の解決方法」のどれが良いのか、どうやって決めれば良いでしょうか?

この問題は、簡単そうに見えて、実は非常に複雑です。

今の家に住み続けるためには、任意売却+リースバックのほうがいいのか、それとも個人再生+住宅ローン特則のほうが良いのか…。

こうした判断には、債務や金融、不動産、住宅ローンの仕組み、法律といった様々な専門分野の知識と経験が必要になります。
そのため、自己判断で決めるのではなく、専門家への相談するほうが良いでしょう。

★任意売却か個人再生か…誰に相談すれば良い?

任意売却か、それとも個人再生か…といった問題は、“弁護士と提携した、任意売却専門業者”に相談するのが、もっとも確実です。

普通の弁護士や司法書士 不動産や任意売却について詳しくない
普通の任意売却業者 個人再生・債務整理など借金問題の法律に詳しくない
弁護士と提携している任意売却業者 総合的な解決を相談できる

問題は、“弁護士と提携した任意売却業者”が、まだあまり多くないことです。
お住まいの地域にいるとは限らず、どちらかといえば、「近所では見つからない」可能性が高いでしょう。
ですので、「全国対応の大手」に相談するほうが賢明です。

弁護士と提携している
全国対応
電話、メールで無料相談可能
住宅ローンの悩み解決に実績多数

こうした信頼できる任意売却の専門家を、次のページでご紹介しています。
今まさにお悩みの方は、こちらからぜひ、無料相談だけでも利用してみて下さい。

任意売却を無料相談できるおすすめの専門業者

任意売却+リースバックの、よくある質問と答え

任意売却後に、住宅ローンが残ったらどうなりますか?
交渉で、毎月数千円ずつの返済で済む場合も多くあります。また、個人再生や自己破産など、債務整理で返済を減額・免除する方法もあります。
詳しくは、「任意売却後に借金が残ったら残債は自己破産や個人再生になる?」の記事で解説しています。
リースバックは本当にできますか?買ってくれる人は見つかるのでしょうか?
任意売却の専門家なら、そうしたリースバックに応じてくれる買い手(買受人)のネットワークや人脈も持っていると期待できます。
リースバックについて詳しくは、「任意売却しても家に住み続ける方法!リースバックとは?」の記事をお読みください。
「競売開始決定通知」が届いています。今からでも間に合いますか?
時間の余裕が決してあるわけではありませんが、今すぐに相談をすれば、間に合う可能性もあります。ただ、手遅れになってしまう恐れもあるので、すぐに相談を行いましょう。詳しい解説は、「「競売開始決定通知」が届いてから任意売却はできる?」にて行っています。
任意売却をするとブラックリストになりますか?
一時的にブラックリストになります。ただし、住宅ローンや、他の返済などを滞納している場合、任意売却をするかどうかに関わらず、すでにブラックリストになっているでしょう。そのため、「任意売却が原因でブラックリストになる」という事を気にする必要がありません。
それよりも住宅ローンの悩みの解決を急ぐ方が望ましいです。
詳しくは、「任意売却後の借入やローン審査とブラックリスト」の記事で解説していきます。
任意売却の費用はいくらですか?相談だけでもお金は掛かりますか?
相談無料です。また、任意売却は、家が売れるまで費用の支払いが発生せず、家の売却代金から費用をまかなう形になります。そのため、今、払えるお金が一円もない場合でも、任意売却の相談をしたり、すぐに手続きを始めることができます。

任意売却を無料相談できるおすすめの専門業者

個人再生+住宅ローン特則の、よくある質問と答え

個人再生をしたら、財産を強制的に処分されてしまいますか?
個人再生の場合、財産の強制的な清算はありません。「個人再生における清算価値保証原則」といった複雑な仕組みもありますが、“財産を強制的に持っていかれてしまう”という心配はしなくて大丈夫です。
詳しくは、「個人再生すると財産は没収される?」の記事で解説していきます。
個人再生をすると、世間に知られてしまいますか?プライバシーは守られるでしょうか?
官報には掲載されますが、官報をチェックしている人はほとんどいません。そのため事実上、世間に大々的に知られてしまったり、職場や近所、子どもの学校などで噂になるような心配はありません。個人再生とプライバシーについては、「個人再生はバレずに行える?」の記事で詳しく扱っていきます。
個人再生をするとブラックリストになりますか?
一時的にブラックリストになります。ただし、住宅ローンや、他の返済などを滞納している場合、個人再生をするかどうかに関わらず、すでにブラックリストになっているでしょう。そのため、「個人再生が原因でブラックリストになる」という事を気にする必要がありません。
それを気にするあまり、一歩踏み出せず解決を先延ばしすることの方が問題が大きくなります。
詳しくは、「個人再生の借入やローン審査とブラックリスト」の記事で解説していきます。
個人再生の費用は?相談にもお金は掛かりますか?
個人再生の費用は、対象とする債務額によって変わります。ただし、初期費用無料・相談無料・後払い・分割OKの弁護士や司法書士もいます。個人再生の費用については、「個人再生の費用の仕組み」の記事で解説していきます。
★解決方法は一つではありません。まずは専門家に相談を

※どちらにするか、自分で決めるのではなく、相談を。
不安なことも、相談で専門家に答えてもらったほうが確実です。わかりやすく説明してもらえるので、まずは無料相談だけでも利用して、あなたの不安を取り除いてみましょう。

任意売却を無料相談できるおすすめの専門業者

 

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