競売手続き中の任意売却は可能?任意売却はいつまで?タイムリミットは

投稿日:2018年7月7日 更新日:

★この記事を読んでわかること
(約3分で読めます)
  • 任意売却はいつまでに始めれば間に合う?
  • 競売が始まってからでも、任意売却は可能?
  • 早めに任意売却をスタートしたほうが良い理由とは?

この記事では、任意売却は“いつまで”間に合うのか、解説していきます。
任意売却は、住宅ローンを返せなくなった時、ローンを組んだ銀行や信用金庫の合意を得て、まだ抵当権が設定されている住まいを売り、その売却代金で返済を行う手続きです。

住宅ローンが返せなくなると、担保権の実行によって“差し押さえ・競売”となってしまいます。
競売になると、個人情報が公開されてしまったり、家を強制的に売られて退去させられたり…と、大きなデメリットを被ることになります。また競売では、最悪の場合はホームレスになってしまう恐れもあります。

こうした事態を回避して、暮らしを守りながら、生活を立て直せるのが「任意売却」です。

任意売却と競売を比較すると…
  任意売却 競売
手続き
自分の意志で、不動産を整理する
強制的に売られてしまう
引っ越し
・希望の物件に引っ越せる可能性あり
・引っ越し費用も貰える場合あり
考慮されない
住み続ける
「リースバック」により
今の家に住み続けることも可能
強制退去(立ち退き)になる
個人情報
公開されない
公開される
固定資産税の滞納
一緒に解消できる可能性がある
解消されない
その後の生活
普通の暮らしを維持できる
「生活準備金」を貰える場合あり
考慮されない
最悪の場合、ホームレス

ここでポイントになるのは、「任意売却は、あくまで債権者(金融機関)との合意のもとで行う手続き」という事です。住宅ローンの返済に困り、そのまま滞納して放置してしまうと、自動的に“競売”に向けて物事が進んでしまいます。

それでは、任意売却は“いつまでに始めれば”間に合うのでしょうか?

期限の利益の喪失により保証会社が代位弁済した
裁判所から「競売開始決定通知」が届いた
もう競売が始まってしまっている

こうした場合でも、任意売却は手遅れにならないのか、解説していきます。

★競売開始後の任意売却について

競売開始後の任意売却について、詳しくは、以下の記事でも解説しています。

任意売却は、早ければ早いほど有利

まず重要なポイントとして、任意売却は、“早ければ早いほうが有利”という点があります。

「条件に合う家に引っ越したい」
「なるべく高い値段で、今の家を売りたい」
「任意売却後もリースバックで住み続けたい」

…など、人によって様々な希望があると思います。
そうした希望を叶えるためには、“早めに着手すること”が重要になります。着手が早ければ、その分、難しい交渉なども実現しやすくなるからです。

これから、「任意売却はいつまでに始めれば間に合うのか」を解説していきますが、これは“ギリギリまで先延ばしにしても大丈夫”という事ではありません。
これをまず、しっかりと意識しておくことが重要です。

任意売却は“いつまでに始めれば”間に合うのか

それでは、任意売却が“いつまで間に合うのか”を解説していきます。

この問題は、“競売の進み方”と大きく関係していきます。
というのも、住宅ローンの返済を滞納してしまうと、きちんとした行動を取らないかぎり、競売の手続きが進められてしまうためです。
いわば、任意売却は“競売へのカウンター(対抗策)”とも考えても良いでしょう。

競売 債権者(銀行や、代位弁済を行った保証会社など)が、“借金回収のために”進める法的措置
任意売却 債務者(=あなた)が、“暮らしを守る”ために行う対抗策

そのため、任意売却(=対抗策)を打つのが遅れると、競売へとどんどん進んでしまい、手遅れになってしまいます。だからこそ、任意売却は“先手必勝”で、競売を申し立てられる前にはじめるのが理想的です。

とはいえ現実には、誰もが先んじて行動できる訳でもありません。

期限の利益の喪失により保証会社が代位弁済した
裁判所から「競売開始決定通知」が届いてしまった
もう競売が始まってしまっている

…など、“後手にまわってしまった”場合でも、任意売却は間に合うのでしょうか?
いつまでに始めれば間に合う可能性があるのか、チェックしていきましょう。

競売の流れと、任意売却が間に合う期間

まずは、次の表をご覧ください。
競売の流れと、任意売却が“いつまでなら間に合うのか”を、簡単にまとめています。

一口にまとめれば、「競売の開札日(落札者が決まる日)」までは、任意売却が何とか間に合う可能性があると言えます。

ただ、競売の手続きが進めば進むほど、任意売却の可能性は低くなります。
開札日になって、急に任意売却業者に駆け込んでも、「もう手遅れです、間に合いません」と“さじを投げられて”しまうでしょう。

ですので実際には、もっと早い段階で、任意売却を始めておくことが必要です。

任意売却は、時間が経つほど難しくなる

滞納から時間が経てば経つほど、任意売却は難しくなっていきます。
目安となるタイミングについて、簡単にまとめていきます。

住宅ローンの滞納は発生していないが、返済に困っている段階
⇒かなり自由度の高い任意売却ができるでしょう。
時間にも余裕があるため、今の家に住み続ける方法(リースバック)を検討したり、理想の引っ越し先を見つけたり…と、希望を叶えられる可能性が高くなります。
また、“売り出し期間”も長めに持てるので、家を高く売って、住宅ローンを大きく減らすことも期待できます。

住宅ローンの滞納が発生~「競売開始決定通知」が届く前
⇒遅くとも、ここまでには任意売却をはじめておきたい所です。
任意売却は、何もかもが事前の想定通りに進むとは限りません。“想定外”や“万が一”によって、大幅に時間が掛かってしまう事もあります。
「競売開始決定通知が届く前に任意売却を始めて、開札日の前日にギリギリで、任意売却の成立が間に合った」…といった事例もあります。

「競売開始決定通知」が届いてから
⇒間に合う可能性はありますが、希望を叶えるのは難しくなります。
完全に“スタートが遅れた”形と言って良いでしょう。この段階から始める任意売却は、「いかに傷を浅くするか」という、防戦の形になりがちです。

「リースバックで、今の家に住み続けたい」
「なるべく高く家を売りたい」
「引っ越す場合、通勤に困らない地域で選びたい」

…など、さまざまな希望もあるかと思いますが、こうした条件を叶えるのも難しくなるでしょう。“競売が成立して、強制退去になる事だけは、何としても回避する”といった、最低限の任意売却になることも、覚悟しておく必要があります。

とはいえ、このまま任意売却を諦めて、競売が成立してしまうと、最悪の場合はホームレスです。最悪の事態を防ぐためにも、すぐに任意売却の相談を行いましょう。

★弁護士と提携した任意売却専門業者に、早めに相談を

競売手続き中の任意売却も、間に合う可能性は決してゼロではありません。
ですので、「もう競売開始決定通知が届いてしまったから」と、諦めることはありません。

競売は“法的措置”なので、これに対処するためには、弁護士の力も必要になるでしょう。そのため、“弁護士と提携している任意売却専門業者”を選ぶことが、特に重要になります。次のページでご紹介しているので、こちらから、まずは相談だけでも早めに行ってみましょう。

任意売却を無料相談できるおすすめの専門業者

 

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