住宅ローンが払えないと競売・強制退去!滞納解決は弁護士に相談すべき?

投稿日:2016年8月11日 更新日:

住宅ローンは、「絶対に返済を滞納したくない」と思うローンの一つだと思います。
滞納すると、自分や家族の住む家を追い出されてしまう…。
そんな悪夢があるからです。

「仕事やめたいけど、でも住宅ローン残ってるからなぁ」なんて愚痴は、サラリーマンの“ありがちな話”ですね。

さて、そんな住宅ローンですが、もしも滞納してしまったら、実際にどうなるのでしょうか?
「すぐに家が差押えられて、追い出されてしまうのでは」という心配がある一方、「居住権があるから、そう簡単には追い出されない」という意見もあるようです。

住宅ローンを滞納すると、どんな結果が待っているのか…。
実際に、どのような取り立てが行われるのか…。
そして、お金がなくても解決できる方法はないのか、徹底的に調べてみました!

 

住宅ローンは何ヶ月滞納すると一括返済を求められる?

住宅金融支援機構は滞納から6カ月で期限の利益が喪失し、銀行では滞納から3ヶ月で期限の利益が喪失するところもあるようです。
期限の利益喪失とは、「もう分割返済は認めませんよ」というものです。

つまり、住宅ローンを滞納し期限の利益が喪失した場合、残債を一括請求されることになります。

期限の利益が喪失すると、保証会社が債務者(あなた)の代わりに住宅ローンを肩代わり(代位弁済)することになり、債権は銀行や住宅金融支援機構から保証会社に移ります。
住宅ローンの債務は保証会社に支払う形となります。

 

住宅ローンの取り立ての流れ

それでは、住宅ローンの取り立ての流れを、簡単に見てみましょう。


1:督促状の送付
2:期限の利益の喪失(一括払いを求められる)
3:任意売却の意思確認(家を売って、任意整理する予定はあるか)
4:競売予告通知(このままだと、家を競売に掛けますよ、という連絡)
5:“担保不動産競売開始決定通知”(実際に競売にかけられる)
6:強制立ち退き
7:残債の返済
8:返しきれない場合、貯金・給与など、ほかの財産の強制差押執行


簡単に言えば…

住宅ローンを返せないなら、ローンで買った家を売り払いますよ。強制立ち退きですよ。
売り払った後に残った借金は、もちろん返してくださいね。
それも返せない場合、お給料やその他の財産も差押執行ですよ。


という事です。

「何もかも、むしり取ろうっていうのか!?いくらなんでも酷すぎる!」

…と思った方もいるかと思います。
もちろん、その思いがあるのも当然です。

この記事でご説明する“住宅ローン取り立ての流れ”は、で銀行や住宅金融支援機構など、“貸した側の言い分が100%認められる場合”のみ。
実際は、“借りた側の主張・権利”とのぶつかり合いになるので、何もかもストレートに、この通りに展開するわけではありません。

この点に関しても、後で詳しく解説していきますが、まずは取り立ての流れについて、特徴を詳しく見ていきましょう。

 

住宅ローン滞納の取り立ては、借金取り立てとは違う?

住宅ローンの取り立てには、普通の借金の取り立てとは、大きく異なる特徴があります。
それが、“競売”そして“強制立ち退き”です。

自分では家を売りたくないと思っていても、お金を貸した銀行等によって、家を強制的に売却されてしまう…。簡単に説明すれば、これが競売です。


・まだ家に住んでいる
・家具や私物が置いてある
・家を売られると、ほかに住む所が無くなり、一家揃ってホームレスになってしまう


こうした借り手側=実際に住んでいる人の事情は、法的根拠を持って説得しない限り、まったく認められません。
感情的に主張したところで、「契約書に書いてある通りです」の一点張りで、淡々と冷徹に競売手続きを進められてしまいます。


ひとたび競売に掛けられ、落札者が決まってしまえば、もうその家に住み続けることはできません。
競売による落札⇒強制立ち退き請求は、“裁判所による決定で、法的拘束力がある”ものです。
なので、この段階になって居住権などを主張しはじめても、もはや手遅れ…となる事がほとんど。大がかりな法廷闘争をしなければ、住み続けることは難しくなってしまいます。

 

家が売れても、まだ借金が残った場合

競売で家が売れても、まだ住宅ローンの借金が残ってしまう場合もあります。
5000万円のローンを滞納し、家が競売に掛けられて2000万円で売れた場合、残りの3000万円が残債(残った借金)となります。

この残りの借金も、当然のように請求されます。
数千万円の高額な返済額になることも多く、残債と言えども返していくのは大変です。

これもまた返せなくなってしまうと、今度は「動産差押執行」が待ち受けています。
車、貯金、給与などが差押えを受けてしまう…という事です。

給与が差し押さえられた場合、職場にも知られてしまい、働き続けるのが難しくなるでしょう。

家はもちろん、あらゆる財産を売り払われ、預貯金も持っていかれ、さらに仕事もできなくなる…。
これが、住宅ローン滞納の“最悪のケース”です。

 

住宅ローン滞納による競売や差押えなどの最悪のケースを防ぐために

それでは、“最悪のケース=人生オシマイ”を防ぐために、できることを解説していきます。

まず一つは、「任意売却」です。

ローン返済のために家を売る…という方法ですが、先ほど説明した“競売”ではなく、銀行や保証会社の同意を得て不動産業者に売却を仲介してもらい、売却した得たお金を返済に充てることを「任意売却」といいます。

競売の場合、売却額が大幅に下がってしまうため、多額の残債が残ってしまいます。
一方、任意売却では、通常の中古住宅の相場に近い時価で売却できる場合も多く、競売よりは大きく残債を減らすことが可能と言われています。

しかし、任意売却をしても住宅ローンを完済できるとは限らず、借金が残ってしまう場合があります。残った借金は一括での返済を求められることもありますので注意が必要です。

 

次に、「個人再生」という選択肢もあります。

個人再生では全ての借金が整理の対象になりますので、住宅ローンを含めた全ての借金を5分の1~10分の1程度にまで減額できます。

任意売却では解決できないカードローンや車のローンなど、全ての債務を減額できるので借金の圧縮効果が大きいのが特徴です。
ローン支払中の住宅を手放したくない場合、住宅資金特別条項を使えば住宅ローンは整理せずに他の借金を債務整理出来るので、住まいを手放さずに生活の立て直しを図ることも可能です。

 

さらに、「自己破産」という選択肢もあります。

自己破産は原則として資産を手放す必要がありますが、全ての借金が免責され法的に借金が無くなります。
全ての借金がゼロになるので、債務の減額効果が最も大きいという特徴があります。

 

こうした交渉は、借りている本人が、個人の力で行おうとしても、まず認められません。
任意売却、個人再生、自己破産…それぞれにメリット・デメリットがありますので、自分の場合どれが一番の解決方法なのか、法的な知識や実績が豊富な専門家にアドバイスをもらう必要があります。

 

手遅れになる前に、弁護士に相談を

住宅ローンの取り立ては、日を追うごとに厳しくなっていきます。
延滞金が積み重なるのはもちろん、住宅の競売、そして強制退去と、どんどんステップが進んでしまいます。

最悪の場合、住む家も財産も、何もかも失って、借金だけが残る…という事態になりかねません。
そうしたリスクを回避し、大切な家族の人生を守っていくためには、一刻も早く専門家を味方につけるほかありません。

住宅ローンを滞納してしまったり、あるいは「滞納しそうだ、返済が厳しい」となったら、すぐに弁護士に相談しましょう!

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