任意売却やリースバックの失敗事例と体験談

投稿日:2017年7月11日 更新日:

「住宅ローンが返済できない」「返済が苦しい」

そんな時の解決策として有名な、“任意売却”
ローンが残っている住宅を不動産業者に売って、住宅ローン返済のためのお金を工面する方法です。
住宅ローンが返せなくなったときに、債権者(銀行や保証会社)と債務者(ローンを支払っている人)の間に仲介業者(主に不動産業者)が入ることで、債権者と債務者が納得できる価格で取引するものです。

 

便利で助かるサービスではありますが、任意売却は“民間での商取引”。債務整理のように、司法の力で守られているわけではないので、いろいろなトラブルも発生しています。
また、近年注目されている「リースバック」についても、トラブルの報告がありますので、合わせてこの記事でご紹介していきます。

他のサイトの情報(ステルスマーケティング)にご注意ください

リースバックや任意売却については、インターネット上の情報に大きな偏りがあります。
googleなどで検索した結果、良いところやメリットだけを強調して、デメリットを隠しているウェブサイトが目立つ状況です。

リースバックや任意売却の業者が、ステルスマーケティング(第三者を装って、自社に有利な口コミ・体験談・評判などを広めること)を行っているものと予想されます。

なお、当サイトは任意売却や不動産リースバック業者とは一切の関係がございませんので、安心してご覧ください。

 

債務整理とは

国の認めた、借金などの減額・免除の手続き。「任意整理」「個人再生」「自己破産」などがある。住宅ローンを含む債務整理の場合、「個人再生」や「自己破産」が用いられることが多い。

裁判所が間に入り、公正中立を厳しく守って行われる。そのため、債務整理をする人の権利や生活、プライバシーなどが、法の下に、しっかりと保護されている。

任意売却とは

任意売却仲介業者を通して、住宅ローン返済中の住宅を売却する商取引。
住宅ローンの返済額そのものを変えるのではなく、家を売って得たお金で、ローンの返済に充てるのが基本。
民間企業が行う取引のため、特別な保護や法的効力は基本的に発生しない。

リースバックとは

所有している物件を不動産業者や投資家などに売却し、その家を“借りる”形で住み続ける商取引。
所有権を手放すため、自己破産しても住み続けられる等のメリットがある一方、費用負担の大きさや、契約トラブルなどの危険もある。

 

任意売却の失敗事例:1,000万円の借金が残り、結局“自己破産”することに…。

住宅ローンが3,500万円ほど残っており、返済が苦しくて任意売却をしたのですが…。結局、売却額は2,500万円で、住宅ローンを思ったほど減らせませんでした。

せっかく建てた家を泣く泣く売って、残ったのは1,000万円の借金だけ…。

仲介業者のホームページには、“ローンが残っても、分割で無理なく返せるようにする”と書いてあったのですが、よく話を聞いてみたら“債務整理をする”という事でした。

それも仲介業者がやってくれるわけではなく、自分で弁護士に依頼して、費用を払って行うとのこと。

こんなことなら、最初から個人再生にしておけば良かったです。

任意売却後も、住宅ローンが残る場合がある

任意売却は、住宅ローンが支払えなくなった場合、債権者が納得できる価格で住宅を売却する取引のことをいいます。あくまで“家を売って、その売却益(売って得たお金)で住宅ローンの返済を行う”というもの。

そのため、売却額が残債に満たないと、オーバーローンとなり、“家を売ったのに、借金(住宅ローン)だけが残ってしまう”結果に。
その金額も、数百万円万円~数千万円と、かなりの多額になってしまうこともあるようです。
こうして任意売却後に残った住宅ローンは、返済が難しい場合、「自己破産」や「個人再生」などの債務整理を行うことになります。

この事は、ほとんどの任意売却業者(不動産仲介業者)のホームページ等でも解説されているのですが、一部の業者はハッキリした説明をしていないようですね。

最初から“債務整理”にしておけば…

このケースでは、任意売却をせず、最初から“債務整理”をしたほうが、結果的には負担が少なく、時間も掛からなかったのではないかと思います。

この場合は「個人再生」または「自己破産」になると思いますので、住宅を手放すことは変わりありませんが…。
それでも、結果は次のように変わっていたかもしれません。

  • 個人再生で整理した場合…3,500万円のローンを、10分の1の350万円に圧縮。さらに、月々の分割払いで、3~5年で“無借金状態”に戻れる。
  • 自己破産で整理した場合…4,500万円のローンを0円に。

少なくとも、任意売却にかかった時間や費用は、最初から債務整理にしておけば掛からないので、それだけ考えても負担が少ないですね。

 

その他の“よくある任意売却の失敗事例”

ご紹介した以外にも、任意売却には数々の失敗事例があります。

債権者(ローンを組んだ銀行など)が、任意売却を認めない

任意売却は、住宅ローンを組んだ銀行や保証会社などの“債権者の同意”が必要となります。

売却の仲介業者が、誠心誠意に説得を試みたものの、銀行から「当行の方針として、絶対に認められません」と突き放されてしまい、任意売却できなかった…というケースもあります。

物件の買い手がつかない

任意売却は、物件が売れて、はじめてお金が発生します。そのお金で住宅ローンの返済を行い、返済の負担を減らす仕組みです。裏を返せば、“任意売却をしたくても、家が売れなければ何もはじまらない”という事でもあります。

買い手のつかない理由は、様々です。

  • 内装が非常に汚れており、資産価値が大きく下がってしまっている
  • 外壁や屋根が破損している
  • がけ条例、耐震基準などを満たしておらず、売却が認められない
  • 土地の地盤が緩んでおり、地盤改良工事をしないと安全が確保できない

こうした場合は、売却のためにリフォームを入れる必要があり、その時点で100万円~1,000万円程度の、大幅な追加費用が必要となります。

また、

  • 立地が悪く、希望した価格では買い手がつかない
  • 地方都市で住宅需要が少なく、買い手がいない

といったように、いくらお金をかけても解決できない原因で、任意売却が進まないこともあります。

 

家がなかなか売れず苦戦した、私の体験談

実は、この記事を書いている私自身、不動産の売却で苦労したことがあります。

何年か前ですが、事情があって、実家を売却して引っ越すことになりました。家自体は大きく、資産評価額も6、000万円ほどあり、田舎ではかなり良いほうの家だったと思います。

ところが、いざ売りに出してみると、まったく買い手がつかず…。
10月ごろに売りに出したものの、翌年の1月、2月になっても、まったく買い手がつかず、内覧も一人も来ません。

不動産屋さんも一生懸命、売り込んでくれたのですが、どうにもならず値下げをすることに…。

値下げを繰り返して、2,500万円まで落としたところで、ようやく買い手がついたのが翌年8月。
評価額6,000万円の物件を2,500万円で売ることになり、時間も8か月も掛かってしまいました。

実家の売却でしたので、家族みんなで不動産屋さんと一緒に頑張ったのですが、あの時は本当に苦労しました。

任意売却は難しさもある…まずは弁護士に相談を

任意売却には、このように様々な難しさや、失敗の原因があります。
こうした危険性も、多くの業者はきちんと説明をしています。ですがインターネット上では、ステルスマーケティングによって“失敗の危険”を隠している業者も目立ちます。
ですので、任意売却について詳しく知りたい場合や、住宅ローンの悩みを相談したい場合、不動産業者や任意売却業者ではなく、弁護士に相談したほうが良いでしょう。
弁護士は法律(弁護士法第一条)で、人権擁護や社会正義の実現が義務付けられているため、信頼して相談できます。
住宅ローンの悩みは、まず“債務トラブルに強い弁護士”に、ネットから無料相談してみましょう。

相談を無料でできる弁護士を集めました(当サイト内記事)

 

リースバックの失敗事例:住宅ローン返済を楽にしたかったのに、逆に負担が増えてしまった

住宅ローンの任意売却を考えているのですが、どうしても家を残したく思い、リースバックと任意売却を一緒に行いました。
不動産業者に相談して、任意売却で家を売って、それをリースバックで借家として借りる契約にすれば、今の家に住み続けたまま住宅ローンを減らせると聞いたからです。

実際に家は2,500万円で売れて、そのお金で住宅ローンを減らせましたし、リースバックのおかげで競売にもかけられなかったので、業者の言うとおりになったとは思っています。

ですが、家を任意売却して得た2,500万円で、住宅ローンが返しきれず、あと1,000万円ほど残ってしまっています。
この住宅ローンの返済も続けながら、リースバックなので、家の家賃も払い続けている状況です。

結局、住宅ローンの残りの返済と、リースバックの家賃の支払いで、毎月の住宅費が増えてしまいました。
もともと住宅ローンを返すのがつらくて、任意売却とリースバックを行ったのに、余計につらくなってしまった状態です。

業者は嘘は言っていないと思うのですが、どうにも納得できません。

任意売却+リースバックは、非常に難しい手続きです

住宅ローン返済中の家をリースバックする場合、「任意売却」による売却が必要となります。
任意売却+リースバックと、2つの取引が必要になるわけです。
ただでさえ通常よりも複雑な不動産取引を、2つも同時に行う必要があるため、非常に難しい取引になるでしょう。

利用する側も、不動産業者と同じぐらいの高度な専門知識があれば良いのですが、多くの場合は“利用する私たちは一般の素人”です。
業者の説明がうまく理解できなかったり、あるいは“嘘ではないが不十分な説明”で言いくるめられてしまい、期待したものと異なる結果になってしまう恐れもあります。

 

おそらくこの方の場合、「自己破産」と「リースバック」を同時に行えば、住宅ローンが残ってしまうという結果は避けられたと思います。
また自己破産では、住宅ローンを含む全ての借金が免責されるので、法的に全ての借金が無くなるというメリットがあります。

難しい話”だからこそ、信頼できる味方をつけて挑みましょう

任意売却もリースバックも、非常に難しい話です。
たとえ業者に悪意がなかったとしても、“わかったつもり”になって、重大なポイントを見落としてしまい、大きな失敗につながる恐れもあります。
数千万円という大きな金額の取引になりますから、失敗したときのリスクも、それ相応に大きくなります。
そういった意味でも自己破産も視野に入れて検討した方が良いでしょう。
だからこそ、まずはこうした住宅ローンの問題は債務整理に強い弁護士に無料相談をしておくほうが良いと思います。
いざという時に頼れる、“客観的で公平な法律のプロ”を味方につけておくためです。
そのほうが安心して取引ができるのは、間違いありません。

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