任意売却とリースバックで住宅に住み続けられるがデメリットはないの?

投稿日:2017年7月10日 更新日:

このページでは、住宅の「リースバック」という方法について解説します。
リースバックは、任意売却と組み合わせることで、住宅ローン返済の悩みにも用いられることがある方法です。基本的な仕組みと、メリット・デメリットをまとめてみました。

他のサイトの情報(ステルスマーケティング)にご注意ください

リースバックや任意売却については、インターネット上の情報に大きな偏りがあります。
googleなどで検索した結果、良いところやメリットだけを強調して、デメリットを隠しているウェブサイトが非常に目立つ状況です。

リースバックや任意売却の業者が、ステルスマーケティング(第三者を装って、自社に有利な口コミ・体験談・評判などを広めること)を行っているものと予想されます。

なお、当サイトは任意売却や不動産リースバック業者とは一切の関係がございませんので、安心してご覧ください。

リースバックとは:基本的な仕組みと特徴

まず、「リースバック」という言葉の意味を簡単に見てみましょう。

リースバック【leaseback】

1:所有する資産をリース会社に売却した後、元の所有者が資産を借りるような売買の方式。セール-アンド-リースバック。
2:OA 機器のリース終了品などを修理・再生した商品。

三省堂大辞林 第三版

住宅のリースバックでは、次のような流れになるでしょう。

  • まず、自分の持っている家を売却し、誰か(第三者、業者)に買い取ってもらう
  • 次に、家を売った相手と“賃借契約”を結び、売った家を“借家として借りている”状態にする

これによって、住宅の所有権を自分の手から離し、“あくまで借りている状態”にすることを、不動産のリースバックと呼びます。
抵当権が付いているローン返済中の住宅の任意売却で、リースバックを提案している業者もあります。

 

住宅ローンが返せない時の、リースバックのメリットとデメリット

住宅ローン返済に困ったとき、リースバックにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

リースバックのメリット

家を売却した後も、引っ越しをせずに済み続けられる
通常の任意売却と異なり、家を売却した後も、引っ越しをせずに住み続ける事ができます。

自己破産しても、そのまま家に住んでいられる
住宅の所有権をすでに手放している=自分の財産ではない状態ですので、自己破産しても家に住み続けることが可能になると考えられます。

リースバックのデメリット

住宅ローン返済+家賃で、月々の負担額が増える場合もある

任意売却で家を売却しても、それだけでは、住宅ローンを完済できるとは限りません。
たとえば、住宅ローンの残高が2,000万円、売却時価が1,000万円といったオーバーローンの場合、任意売却しても住宅ローンが残ってしまいます。

  • 家を任意売却で売った後も、住宅ローンが残った場合、住宅ローンの返済も続けることになる
  • リースバックした家は“借家で借りている”状態になるため、毎月の家賃も発生する

という事になります。
このため場合によっては、「住宅ローン返済+家賃支払い」という形になり、月々の負担が増える恐れがあります。

任意売却によって住宅ローンを完済できる場合は、リースバックをすると「家賃支払いのみ」となります。

 

住宅ローンが返せない…任意売却&リースバックの効果の評価

“家が残せる”のは大きなメリット

「何があっても、絶対に今の家に住み続けたい」『思い入れがある家なので他人に住まわせたくない」といった方にとっては、任意売却+リースバックは、“家に住み続けられる”メリットが大きいと思います。

住宅ローン返済の負担を軽くする方法には、任意売却や債務整理(自己破産、個人再生など)がありますが、どの方法でも“家を手放すことになる”のが原則だからです。

住宅ローンが残ると、“住宅費の二重払い”になる恐れも

問題は、任意売却後に住宅ローンが残った場合(オーバーローン)ですね。

任意売却は、あくまで抵当権が付いている状態の“ローンがある家を売って、返済のためのお金を作る方法”ですから、住宅ローンの返済義務そのものが無くなったり、減額されるわけではありません。

そのため、例えば3,000万円の住宅ローンが残っており、任意売却で2,000万円で家が売れた場合、1,000万円の住宅ローンが残ることになります。
この状態でさらにリースバックを活用した場合、1,000万円の住宅ローンの返済+月々の家賃で、住宅費が二重に発生することになります。

ただし、ここからさらに自己破産を行えば、1,000万円の住宅ローンが0円になり、月々の家賃だけで“家に住み続けられる”ことにもなります。

個人再生または自己破産も組み合わせることで、住み続けたまま住宅ローンだけ無くせる可能性も

任意売却+リースバックでは「負担が大きく」なる可能性もありますが、任意売却+リースバック+自己破産(または個人再生)であれば、家に住み続けたまま住宅ローンだけ無くすことも、理論上は可能になります。

ただ、いくつもの複雑な手続きを組み合わせて、そのすべてが成功する必要がありますから、“現実的にはかなり困難”ではないかと思います。

また、任意売却の費用+リースバック契約の費用+自己破産(または個人再生)の費用で、手続き費用が莫大になってしまう恐れもあります。

任意売却+リースバックの個人的評価

もともと不動産リースバックという方法自体、資産価値が数十億円~数百億円もある、企業の自社ビルなどの整理に用いられる方法とも言われています。そのため、資産価値が数千万円ほどの個人の邸宅では、リースバックを用いるメリットも、コストと比較すると、あまり大きくないのではないでしょうか。

「何としても、今の家に住み続けたいわけではない」
「ふつうの賃貸住宅に引っ越ししても良い」

といった方であれば、リースバックを用いなくても、はじめから自己破産・個人再生などの債務整理をおこなうことで、十分に住宅ローンの悩みは解決できます。自己破産で返済を0円にしたり、個人再生で5,000万円のローンを500万円にしたり…といった事が、国の認めた正式な手続きだけで可能だからです。

とはいえ、決してどの方法もメリット・デメリットが異なります。
人それぞれの事情によって、効果的な解決方法も異なります。

住宅ローン返済の悩みは、まずは債務トラブルの解決に強い弁護士に相談することから始めるのが、もっとも良いのではないでしょうか。
相談だけなら無料ですので気軽に質問してみましょう。

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