マンション投資に失敗して3000万円の借金が返せなくなった体験談

投稿日:2016年10月10日 更新日:

副業ではじめたマンション投資が、思った以上に軌道に乗り、脱サラを決意した大杉さん。
「サラリーマン大家さん」から、「個人事業主大家さん」になり、さらなる投資のために、3000万円を銀行から借り入れました。

しかし、思いのほか経営がうまくいかず、次第に赤字化。
借入れの返済も滞納しがちになり、ついに一括返済を求められてしまいました。
残債は、約2500万円以上。
とても一括で返済できる金額ではありません。

“なぜこうなってしまったのか”そして、“どうすれば解決できるのか”…。

体験談をお伺いし、一緒に考えてみました。


マンション投資、不動産投資で資金繰りが悪化してしまった…。そんな問題の解決方法について、こちらで解説しています。

小さな問題の積み重なりが、経営の打撃に

質問者

まず、経営が赤字化し、返済が困難になってしまった…とのことですが、何か原因に心当たりはありますでしょうか?

大杉さん

複合的な要因といいますか…。『いろいろな積み重なりで、気が付いたら大変な状態になっていた』というのが、実態かなと思います。

質問者

では、一つ一つは大きな問題ではなかったものの、それが積み重なって…という事でしょうか?

大杉さん

そうですね。その通りだと思います。些細なトラブルだったので、対処が遅れてしまった…。しいて言えば、それが原因かもしれません。

質問者

お話いただける範囲内で結構ですので、具体的に、どんな問題があったのか教えていただけますか?

大杉さん

大家にとっては、よくある事なんですよ。たとえば入居者の家賃滞納…これは家賃保証会社の代位弁済が得られますが、それでも手続きで1か月ほど遅れが出ます。数が増えたり、慢性化すると、意外とキャッシュフローにダメージが出てきます。

質問者

今月入金されるはずのお金が、来月になってしまう…。その金額が増えれば、資金繰りも大変になりますよね。

大杉さん

でも、これはまだ良いほうです。
“入居者がなかなかつかない、ついてもすぐ出ていってしまう”物件も、けっこう抱えてしまって…。
たとえば、東京の八王子の、とあるマンションです。アクセスも良いし需要も見込めると思ったのですが、問題がありました。

質問者

八王子は私も住んでいた事があります。多摩美大や東京工科大学などがあり、学生が多い地域ですよね。確かにマンション需要も多そうです。

大杉さん

ええ…私も最初はそう考えました。
ですがその物件、実は、害虫が大量に出てしまうところで…。これは、初夏ごろになるまでわかりませんでした。購入したときは春先だったので。

質問者

なるほど。それで、皆さん嫌がって退去されてしまう…。

大杉さん

大学生をターゲットにしたのも、裏目に出ました。客付け業者(※1)から上がってきた話ですが、どうやら学生の間で、「あそこは害虫がひどいから、借りないほうがいい」なんて噂になってしまったようなんです。
すぐに害虫対策は施工したんですが…、一度噂になってしまうと、どうしようもなくて。どうしても家賃を下げざるおえません。

質問者

こうなると確かに問題ですね。害虫なんて、一見、小さな問題のように思えますが、実際にはこうして経営へのダメージになってしまう…。

大杉さん

そうなんですよ。私も最初、害虫ぐらいどこにでもいる、とるに足らない問題だと思ってしまっていたんです。それで対応が遅れて、そうするうちに退去者がどんどん増え、悪い噂も広まって…。気が付いた時には手遅れでした。
こういう小さな問題が、いろんな物件で積み重なって…。気が付いたら、経営が難しくなっていたんです。

取り立てがはじまり、銀行の態度がガラリと変わった

質問者

そういったご事情で、資金繰りが悪化してしまったんですね。それで、事業融資の返済も滞納しがちに…。

大杉さん

お恥ずかしながら、そういう事です。
最初のうちは、銀行も相談に乗ってくれたり、返済をジャンプ(※2)してもらったり、何とかなっていたんですが…。“督促状が来てから、相手の態度がガラっと変わりました”
一切相談を受けてくれなくなったんです。“見捨てられた”という感じでしたね…。

質問者

言葉を選ばずに言えば、「再建不可能」と…焦げ付いたとみられたんでしょうね。

大杉さん

そういう事だと思います。前々から、「所有物件を売却して資金を作れば?」…等と言われていたんですが、わずかな収益が上がっている物件すら手放してしまったら、本当に首が回らなくなります。
ただ、そうやって銀行の意見を受け入れて来なかった事も、裏目に出てしまったのかもしれません。

質問者

難しいところですよね。お勤めされている方なら、資産を売却して返済にあてても、それで無収入になることはありませんが…。事業主の場合、事業に必要な資産すら売却してしまうと、継続不可能になりますからね。
金融機関としては、“投資を回収することが第一目的で、投資先の事業の継続は第二目標”という姿勢なのかもしれません。

大杉さん

“つぶれてもいいから金を返せ”ですか…。潰れてしまって、こちらの生活が成り立たなくなることは、どうでも良いんでしょうかね…。

質問者

そうした銀行ばかりではないと思いますが、特に商工ローンビジネスローンでは、過去にも“融資対象の人権を軽視するような”運営で、問題になった業者はいくつかありました。

競売を迫られ、生活ができなくなる恐れも

大杉さん

銀行側はもう、「とにかく金を返せ」の一点張りで…。相談も交渉も、まったくままならない状態になってしまいました。
本当に、『取り付く島のない』という感じです。

質問者

その時の残債は、おいくらぐらいだったんでしょうか?

大杉さん

利息、元金、あわせてざっと2500万円ほど残っていました。ただでさえ赤字続きで、そんな持ち合わせは無いですよ。

質問者

銀行としても、「返せないはずのお金を無理に取り立てている」という認識だったのか、気になりますよね。

大杉さん

一応、私のビジネスは不動産投資ですから、不動産は持っています。その“資産価値も把握した上で、取り立てを行っている”みたいです。

所有物件が…小さなアパートやマンションですが、2つほど残っているんですが、それを売却すれば金はできるだろうと言われて。
計算してみれば、確かに残りの物件を整理すれば、最低限そのくらいのお金にはなりそうなんです。

ただ、購入時から相当に資産価値が落ちていますし…。他社からの融資が残っている物件、担保になっている物件もあったりして、そう簡単には手放せないですし、“手放しても結局、借金だけが残ってしまいます。”どう頑張ってもそうなってしまうんです。

質問者

非常に難しい状況ですね。他のローンとの兼ね合い担保の権利関係…と考えると、とても個人では対処しきれないと思います。法務的な知識・経験も必要になります。

大杉さん

そうなんです。でも、“そういった事情はお構いなしで取り立てられる”んです。

『そちらの問題だから、自分で何とかすべき。資産はあるのだからお金は返せるはず。返せるお金を返さないなら、裁判に訴えて差し押さえし、競売にかける』

というのが、銀行側の主張でして…。“何を言っても譲歩してもらえず、交渉がまったくできません。
あながち間違ってもいないだけに、反論もできませんし…。

質問者

かといって、物件を整理してしまえば、家賃収入がなくなり無収入に…。

大杉さん

このまま裁判になって、差押えされて競売にかけられてしまったら、“もう我が家は生活していけません。
妻や娘をどうやって養っていけばいいのか…。

 

プロの力を借りなければ解決不可能

今回のインタビューは、ここまでです。

「不動産を整理すれば借金は返せるが、そうなると家賃収入がなくなり、生活できなくなってしまう」

「不動産を整理しなければ借金を返せず、このままだと裁判になり差押えされてしまう」

どちらを選んでも、“生活が立ち行かなくなる”という、非常に厳しい状況が見えてきました。
また、『他の金融機関からの借り入れ』『担保物件』など、不動産投資でトラブルになった時の複雑さも、表面化しています。


“まったく交渉ができない”という点も、より解決を難しくしています。銀行をはじめ金融機関や貸金業者は、こうした交渉事もプロ中のプロ。私たち一般人では、とても太刀打ちができません。


お話をお伺いして、やはり任意売却である程度、整理する必要があるのではないか…と思います。

ただし、“弁護士を通した債務整理でなければ解決は難しい”でしょう。
「一部の物件を手放して返済にあてる代わりに、残りの債務は免除してもらう」など、弁護士であれば交渉もでき、相手から譲歩を引き出すことも可能です。

債務整理のプロに意見を聞くことで、より現実的な解決策が見つかります。まずは無料相談で、プロの弁護士の意見を聞いてみることが一番です。


不動産投資で債務問題になってしまった方は、こちらもぜひお読みください!

 


※1:入居者を集める不動産仲介業者のこと
※2:利息分だけを返済し、当月の元金返済を翌月に先送りすること

-ビジネスローンの債務整理

Copyright© 【債務整理ジャーナル】借金が返せないときに役立つ債務整理情報サイト , 2019 All Rights Reserved.